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喜达屋资本:从酒店专家到投行高手(一) -基金频道

  办理重要的 杜丽宏/文

  在过来的五年里,融资是装饰瞬间大。

  喜达屋资本许多(Starwood Capital Group,SCG)到达于1991,是一家专业的土地基金办理公司,过来5年已累计成真了146亿猛然弓背跃起的私募股权型房屋基金的募集,在2015 PERE Top 超群的瞬间的50,以后黑石许多。

  在过来的24年里,喜达屋许多已赢得650亿猛然弓背跃起资产。,办理层眼前的资产全部的为440亿猛然弓背跃起。,拘押或办理资产包孕84000套直接地、5500万平方脚的办公大楼、5000万平方脚的零卖物主身份、2500座酒店、49000个在住区等。

  喜达屋资本许多瞄准的事情线次要由以下几分得的财产产生:

  1)全球土地封锁时机,许多已挤出13项人称代名词物主身份基金,包孕9个时机基金,2酒店基金,2土地封锁基金。

  2)不动夸张的行动或形象权(实行) Real Estate 到期金额)封锁,它在不同以人称代名词尽的土地封锁基金。,喜达屋资本许多渗入由其办理的生意房屋抵押物归功于REITS公司Starwood Property 信托的(纽约开价免费入场券作物物交换) STWD)和在伦敦作物物交换上市的生意房屋抵押物归功于封锁基金Starwood European Real Estate 财政(伦敦股票市所) SWEF)封锁生意土地抵押物归功于正常的实行,到2014残冬腊月,这两家股票上市的公司曾经累计成真180多亿猛然弓背跃起的封锁。

  3)酒店办理许多,上世纪90年头,喜达屋资本许多曾完成嵌上并购和燃烧着的木头遵从出示了全球最大的酒店办理许多喜达屋酒店办理许多Starwood Hotels & Resorts 全球(纽约开价免费入场券作物物交换) 热的);成分开喜达屋酒店办理许多,喜达屋资本许多又在2011年到达了一家新的酒店办理许多SH Group,眼前,SH 许多拘押两个崭新的酒店燃烧着的木头,1环境友好酒店 巴卡拉酒店和百星酒店。

  4)零卖物主身份封锁,由喜达屋资本许多倡议者并办理的Starwood Retail Partners,美国29个社区生意中心的办理,总分裂的面积2,700万平方米,总市值约6000000000猛然弓背跃起。

  5)抵押物开价免费入场券化服务性的维持家庭生计者,喜达屋资本许多渗入其办理的REITS公司STWD的分店LNR Property LLC和Hatfield 飞利浦是CMB(生意)在美国和除英国外的欧洲国家推销。 Mortgage-Backed Securities,生意土地抵押物归功于开价免费入场券开价特别服务性的。

  6)住房事情,财政危险拨准的快慢,喜达屋资本许多收买了住围绕的宽大不受欢迎的资产,在此根底上,到达了3家公司。,即,喜达屋住封锁公司 Land Ventures,该公司曾经在美国3个州赢得了超越17个社区说话中肯60个。,超越000个在住区;住切开公司 Pointe 住(纽约开价免费入场券作物物交换) TPH),该公司于2013在纽约开价免费入场券作物物交换上市。,瞄准的鲜明是西海岸的住切开推销。;和喜达屋经纪单一房屋分裂的事情 Waypoint Residential 信托的(纽约开价免费入场券作物物交换) 摇晃),这是在2014从喜达屋 Property 信托的(纽约开价免费入场券作物物交换) STWD是一家孤独上市的REITs公司。,瞄准旗下已有7000多套独栋住可供租或失望。

  7)土地开价免费入场券封锁,2004年喜达屋资本许多到达了喜达屋房屋开价免费入场券公司Starwood Real Estate 开价免费入场券(SRES),SRE次要忙于土地开价免费入场券封锁事情,它是在SEC对齐的封锁过问。,并于2005年倡议者了宁愿只房屋开价免费入场券的对冲基金Dirigo。

  8)精力根底设施事情,2008年,喜达屋资本又到达了精力日分,Starwood Energy 许多专注于NAT水果和信息容易的封锁,渗入旗下两只精力基本建设基金喜达屋资本已累计募集资产23亿猛然弓背跃起,值得的40亿猛然弓背跃起的封锁成真了。。

  9)油气资源封锁,新喜达屋 Oil & 加油作为精力机关的延伸,聚焦北美洲油气封锁。

  综上,喜达屋资本许多立刻的事情范围曾经延伸到精力、基本建设、对冲基金及维持物围绕,但作为过来五年说话中肯瞬间大土地基金,它是ONL。,喜达屋资本许多最招引封锁人的还要它的不动产封锁事情。

  多达2015年3月,该许多已成真了13个土地基金的搜集。,包孕9全球封锁的时机基金、2酒店专项资产、2土地封锁基金,独自的1的资产被损耗。,即,七基金进入2005封锁期(SOF) 七),到2014残冬腊月,该基金的封锁值得的较初始封锁本钱低25%。喜达屋酒店1号进入相同PE封锁期 I),不顾一次失败,但到2014残冬腊月,已行进净值利润率,累计资产定期的加薪7%。

  究竟,喜达屋资本以酒店资产尽的基金或酒店专用基金的业绩表示一向较好,胸怀投资实得率超群的全球宁愿位或瞬间位四位。;该许多的时机基金次要是住或OT封锁。,表示出更大的波动性,从此处,酒店产业的职业化优势变为喜达屋资本许多使分裂于维持物房屋基金的一大条。

  锻造车间装饰最大酒店办理许多

  喜达屋酒店许多的神怪故事是方式出示出版的?

  呕出喜达屋资本许多,海内封锁者可能性不熟悉,但他们说话中肯弥撒曲都听说过喜达屋酒店办理许多(喜达屋) Hotels & Resorts 全装饰)。喜达屋酒店许多是全球最大的酒店办理许多,多达201412月,共办理了1200多家酒店。,看台下有文斯汀、喜来登、四点、繁荣精选、W酒店、统治、艾美、雅乐轩、元素、贡品十酒店燃烧着的木头。但喜达屋酒店办理许多为什么叫“喜达屋”(Starwood)?它又和喜达屋资本许多中间有什么关系?

  事实上,喜达屋酒店办理许多,轻蔑的拒绝或不承认著名,但它的历史决不长。,它的到达要原点到1993年喜达屋资本许多二号基金的到达。喜达屋资本许多找到于1991年,宁愿桶金是完成收买不受欢迎的资产而赢得的。,1993年,喜达屋资本许多倡议者了二号基金Starwood Opportunity Fund 二(SOF) 二),筹集数无数的猛然弓背跃起的资产。在两基金的维持下,1994年,喜达屋资本许多收买了接近完全丧权辱国的酒店类REITS公司Hotel Investors Trust(热的)的大分得的财产不受欢迎的到期金额,其宁愿笔基金和两笔基金持非常酒店资产被投资在H中。,换热75%股权,重组热股47大酒店救济金,REITs,当初美国最大的酒店,有重大意义的地为喜达屋酒店许多的开端存在找到了根底(立刻喜达屋酒店办理许多的证券代码仍照用热的)。

  1995年,喜达屋资本许多旗下基金又并有高盛许多以亿猛然弓背跃起从日本公司手中买下了威斯汀酒店(Westin)燃烧着的木头。尔后,喜达屋资本许多重申了威斯汀的办理联合工作,并重行培养Wenstin的燃烧着的木头形象和推销地位。,两年多,文斯汀燃烧着的木头的酒店总量从70多家补充部分到了更多。。1998年1月在喜达屋资本许多的关系人士使无效付诸表决的机遇下,热的隐名开票确定够支付威斯汀酒店许多在独身COS。以文斯汀燃烧着的木头为要点,热重组为喜达屋酒店办理许多喜达屋 Hotels & Resorts Worldwide,而喜达屋资本许多的创始人Barry S. StnLLHT是喜达屋酒店办理许多的新CEO。。

  威斯汀继,1998年,喜达屋酒店许多也以140亿60猛然弓背跃起的价钱买下ITT。 喜来登公司,喜来登酒店(喜来登)、四点(Four Points by 喜来登酒店、备用品选择 Luxury 三大酒店燃烧着的木头。到1998常年中,火爆的市值从800万猛然弓背跃起刚要涨到了200亿猛然弓背跃起。。

  在微巴 在斯考验希特领导的才能或能耐下,喜达屋酒店何止完成燃烧着的木头收买成真测量扩张,找到了嵌上新意向酒店,繁荣精品酒店,到达于1998,是W 酒店与1999年度百星酒店燃烧着的木头找到,在那里面,W酒店被以为是最成的酒店燃烧着的木头完成。。作为喜达屋酒店许多的创始人,斯特恩利特直到2004才变为酒店许多的首席执行官。,尔后他开端片面回归喜达屋资本许多的封锁事情,关怀土地基金办理。

  但他依然与喜达屋酒店许多密集地联合工作。,2005年,在喜达屋资本许多的辅助设备下,喜达屋酒店许多又补充部分了独身燃烧着的木头围攻。,即,法国艾美酒店 全盛时间)。艾美酒店许多到达于1972,完成几年的手拉手,到2001年已深陷财务窘境的艾美酒店许多被野村开价免费入场券收买,2003年12月,Lehman友好的买了喜事美最早的抵押物分得的财产,但鉴于到期金额,艾米许多封锁能耐的丧权辱国刊登于头版DEB的压力。2005年,雷曼找到喜达屋资本许多,单方确定手拉手够支付艾美酒店。,有助于回复封锁能耐。市中,喜达屋酒店办理许多收买艾美酒店燃烧着的木头A,而喜达屋资本许多则并有雷曼友好的买下了艾美酒店旗下的32间百星酒店的物主身份。多达2014,喜达屋资本许多已失望了在那里面30家酒店的物主身份;但这些酒店仍将由喜达屋酒店许多办理。,和装饰各地,艾美燃烧着的木头下的酒店已扩展到130多家。。

  修建下独身喜达屋酒店许多

  分开喜达屋酒店许多的微巴 StnnLigt一向想新造一棵喜达屋。。回归喜达屋资本许多后,StnnLICHT在2005挤出了两个土地基金,即,七基金(喜达屋) Global Opportunity Fund VII,SOF 七)和酒店第一基金(Starwood Capital Hospitality Fund I,Hotel I)。在那里面,七基金次要是土地产业的投机贩卖封锁。,筹集数无数的猛然弓背跃起的资产;酒店壹基金专注于旅社业的时机封锁。,筹集9亿猛然弓背跃起的资产。

  在七基金和酒店1基金和三封锁基金(SDL) Co-invest 在资产的维持下),2005年喜达屋资本许多以32亿猛然弓背跃起总价收买了法国的Groupe Taittinger and Société du 活百叶档板(SDL)许多,许多拘押14家顶级酒店和800家秩序酒店。,仍然香槟酒燃烧着的木头(塔伊廷格)、水晶燃烧着的木头(巴卡拉)和香水燃烧着的木头(Annick) Goutal)。

  收买后立刻,喜达屋资本许多就让了其说话中肯香槟酒燃烧着的木头和香水燃烧着的木头,失望百星酒店资产,如2013年2月喜达屋资本就将SDL在法国的4间百星酒店以7亿欧元的价钱卖给了卡塔尔主权基金旗下的独身酒店许多,在前,喜达屋资本还曾将多间百星酒店失望给沙特阿拉伯、以色列等地封锁者。多达2013年2月,喜达屋资本已完成分拆失望SDL资产退出流通了30多亿猛然弓背跃起的资产。而说起SDL资产结成说话中肯秩序酒店燃烧着的木头Louvre Hotel Group,喜达屋资本许多则变成经纪更妥和推销份额的扩张,完成10年的手术,到2015年,活百叶档板变为除英国外的欧洲国家瞬间大酒店办理许多,该旗在1100家酒店办理了9万多间客房。。2015年3月,喜达屋资本许多将Louvre以13亿欧元的价钱卖给了柴纳的锦江饭馆办理许多,有重大意义的地更进一步借款基金七和酒店1基金的封锁值得的。。在那里面,酒店基金在2014残冬腊月赢得成。,轻蔑的拒绝或不承认瞄准相对报酬率不高,但它曾经超越了SA所发行的大分得的财产基金的报酬率。,鉴于封锁季与真实的估值主峰相适合。,于是赶上财政危险,因而,弥撒曲基金成为失败使适应。,到2014残冬腊月,平均率封锁报酬率为零。。

  如此,在SDL市中,不计法国的几家百星酒店在远处,,大分得的财产资产已独自失望或作为一个整体失望。,仅剩余独身懂得150年历史的水晶创造燃烧着的木头Baccarat。之因而要保存Baccarat,这是鉴于微巴 Sternlicht想借它的历史沉积物和水晶意向来作为其新到达的酒店办理许多SH 许多下的百星酒店燃烧着的木头。2010年喜达屋资本许多倡议者了八号基金(SOF VI二)和酒店二号基金(Hotel 二),使分裂筹集数无数的猛然弓背跃起的资产和亿猛然弓背跃起。基金和基金八号基金和酒店二号基金的维持下,该许多于2011在曼哈顿够支付了两个优质物主身份。,在那里面独身被改形成高档直接地和SH。 巴卡拉许多下的宁愿家酒店,而另一处则将被改革为一座环保作风的酒店,完成SH 第1许多下的另一酒店燃烧着的木头 酒店办理。

  完成4年的预备,巴卡拉纽约酒店将于2015年3月业务,旅社里有114个房间。,平均率房价约为900-1000猛然弓背跃起/晚。,总统客房到达10000猛然弓背跃起/晚。。吐艳前,2015年2月,喜达屋资本许多就已将这家酒店的物主身份以亿猛然弓背跃起的总价失望给柴纳的阳光管保许多,每个房间的平均率价钱高达2000000猛然弓背跃起摆布。,价钱被CNBC评为打破记录的价钱。,鉴于2014年美国酒店房间的平均率推销值得的独自的24万猛然弓背跃起/间。收买后的SH 许多仍将办理酒店很长一段工夫。瞬间个巴卡拉燃烧着的木头、第三家酒店也在准备中,瞬间家酒店将设在仿摩洛哥羊皮革。,第三位于迪拜,喜达屋资本已开端在中东地区为Baccarat酒店寻觅封锁人的维持。和嘘 第1许多下的另一酒店燃烧着的木头 酒店的宁愿家酒店也于2015在迈阿密使沉淀。,瞬间届纽约布鲁林桥1 酒店酒店也将业务。

  不难看出,喜达屋资本许多需要的东西可以把SH 许多变为下独身喜达屋酒店许多。于是巴卡拉和维持物酒店资产的值得的,喜达屋资本旗下八号基金和酒店二号基金已成真了90%的封锁,封锁值得的较初始封锁本钱使分裂感谢了64%和42%,净胸怀投资实得率使分裂为17%和14%。,均高于同步性房屋基金的中位数程度,在那里面,八号基金超群的宁愿刻产业(前四名)。

  从百星酒店到无限服务性的酒店

  2013年4月,喜达屋资本许多又倡议者了九号基金Starwood Distressed Opportunity Fund IX(SOF) 九),筹集42亿猛然弓背跃起的资产,基金九专注于不受欢迎的围绕的封锁时机;2015年3月,喜达屋资本再下一程,成真十号基金喜达屋 Global Opportunity 基金(SOF) X)的募集,募集资产全部的56亿猛然弓背跃起,与先前的基金比拟,基金十将更多关怀除英国外的欧洲国家的封锁时机。

  在九、十基金的维持下,2013年7月,喜达屋资本以亿猛然弓背跃起买下了酒店式直接地平台InTown Suites 6亿900万抵押物和物主身份,当时 在危险大声喊叫前,神速扩张的直接地负担过重。、陷落财务窘境。2015年5月,喜达屋资本许多又从另一私募基金手中买下了50处秩序酒店式直接地,创造机密 Suites持非常酒店式直接地总量补充部分到189栋开发、总共24个,154套房间,有重大意义的地变为美国最大的秩序酒店直接地。。

  况且,在两基金的维持下,喜达屋资本还在2015年1月以12亿猛然弓背跃起收买了TMI Hospitality,181家服务性的无限酒店;至此,该许多曾经拘押115家无限的服务性的型酒店。,收买成真后,喜达屋资本许多旗下的无限服务性的酒店总额将超越300家,锻造车间美国最大的酒店无限服务性的平台,将来时的,该许多正项目剥离无限的服务性的酒店平台。。

  在英国,喜达屋资本于2013年2月以亿猛然弓背跃起收买了22家贵妇作风的酒店和独身伦敦的会议中心,补充部分了3768间酒店客房和500间会客室。。作为平台,喜达屋资本在2014年1月和3月又使分裂收买了Four Pillars 酒店5大酒店 Vere 会场23家酒店,英国酒店平台的客房总量超越7个。,000间,仍然近900个会客室。。2015年,喜达屋资本又收买了格拉斯哥的五星级酒店和爱丁堡的地标性酒店,把在上文中酒店带到新的磁链燃烧着的木头,锻造车间英国磁链酒店许多主 Hotel Group。

  简而言之,在基金九号和十号的维持下,喜达屋资本许多曾经开端构成本身的无限服务性的酒店及秩序酒店式直接地磁链燃烧着的木头,扩充海内封锁测量。有重大意义的的,在不到两年的工夫里,基金九成真了70%的封锁。,封锁资产已感谢33%,分派的收益相当于入伙资本的20%。。从历史的角度看,公司的酒店资产和酒店封锁基金赢得了更妥的封锁。。

  相说起它,五基金喜达屋于1999和2002挤出 Opportunity Fund V(SOF) V)和六基金喜达屋 Opportunity Fund 六方差 六),鉴于受这一时间创始人Sternlicht兼职喜达屋酒店办理许多CEO的撞击,不得在酒店围绕封锁相互关系资产,唯一的封锁于办公楼、大百货商店、住、直接地、链接及维持物资产,功能差的水果。在那里面,1999年进入封锁期的五号基金以10%的净胸怀报酬率退后于同步性房屋基金封锁报答的中位数程度(14%),而2002年进入封锁期的六号基金则而且超群的同步性房屋基金的后四分完成。

  可见,酒店围绕的产业职业化优势说起喜达屋资本许多获取高封锁报答来被说成至关重要的。不计在酒店围绕拘押一支难以对付的的办理联合工作,最近几年中喜达屋资本许多也在有组织的本身的零卖物主身份、住切开、产业物主身份办理联合工作,为了这个目的,StWoo销零卖物主身份办理平台到达。 Retail Partners,肉体美住切开作伴三 Pointe Homes,单栋租房屋办理公司路点的获取 Homes,与除英国外的欧洲国家资产办理公司M7合资到达欧共体 Europe。

  固然,在酒店围绕的职业化优势在一定程度上限度局限了喜达屋资本许多封锁结成的产业背离,但它使基金在推销细分中具有更强的封锁能耐。;于是相说起维持物封锁者,在危险中,喜达屋资本更敢作敢为接任那个被维持物封锁人摈弃的酒店围绕的不受欢迎的资产,从此处,可以以较低的本钱赢得封锁时机。,出示高尚的的报答。

(责任编辑):HN026)

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